El anuncio del Banco de Suelos: ¿Una iniciativa en favor de quién?

Por Esteban Serey, Defensoría Popular del Territorio

Hace algunos días el Ministro Ward anunció la creación de un catastro de inmuebles llamado “Banco de Suelos”, junto a una Secretaría Ejecutiva que estaría a cargo de vincular estos inmuebles a la operatoria de los programas habitacionales del MINVU. Según se conoció en la prensa, dicho banco estaría compuesto por inmuebles públicos y privados.

El anuncio ha sido recibido como un avance por muchos pobladores y pobladoras que hace años orbitan los programas habitacionales del Estado, pues los altos precios impuestos por el mercado del suelo han impedido el avance en la construcción de sus proyectos y, conocer el suelo disponible, pareciera ser una forma de acercar la información a sus intereses.

Pero, ¿es este catastro un avance real para los pobladores y pobladoras?

Para responder esta pregunta, vale la pena comentar cómo el suelo disponible se vincula con un determinado proyecto de vivienda, en el marco del programa Fondo Solidario de Elección de Vivienda. Para esto, es importante considerar 3 perspectivas: el hallazgo del terreno, el valor del inmueble y el procedimiento administrativo de vincularlo con un proyecto.

Respecto al primero de estos aspectos, hay que considerar que la búsqueda y hallazgo del terreno, salvo excepciones específicas, es una responsabilidad no definida en la política habitacional y que ha quedado entregada a la iniciativa de los propios pobladores o pobladoras.

Cuando un Comité de Vivienda ha encontrado un terreno, el estudio necesario para evaluar sus condiciones técnicas y viabilidad económica es asumida por el Servicio de Vivienda o una entidad patrocinante. Entonces, para que esta evaluación sea posible, es necesario que el Comité haya presentado el terreno al propio Servicio.

Dentro de los resultados que el estudio considera, se encuentra la evaluación económica del terreno. Esta, determina el porcentaje de incidencia que la compra del terreno tendrá en los subsidios habitacionales de cada familia que se adscriba a ese proyecto, lo que –a su vez- define el saldo de subsidio disponible para construir las viviendas una vez comprado el inmueble.

En el evento de encontrar un terreno a un valor adecuado (es decir, a un valor que se enmarque dentro de los subsidios habitacionales), llegará el momento de vincular la compra del mismo al proyecto de un Comité de Vivienda. La forma específica de hacerlo dependerá de quién es propietario/a del mismo: si es un Municipio, el vínculo se hará mediante la aprobación del Consejo Municipal; si es de propiedad Serviu, mediante una carta de compromiso firmada por la Dirección del mismo; y si es de propiedad privada, mediante una promesa de compraventa que deberá suscribir una entidad patrocinante.

Pero todas estas “formas de compromiso” nos dicen “cómo” se compromete, pero no “a quién” se aportan los terrenos. En el caso de los terrenos privados el asunto suele ser más fácil, pues habitualmente ocurre que el/la propietario/a suscribe una promesa de compraventa con la entidad patrocinante con la que el Comité ha decidido trabajar. Al contrario, los casos más problemáticos se encuentran cuando el terreno es de propiedad del Servicio de Vivienda o de un Municipio.

Para el primero de estos casos (terreno de propiedad Serviu) a la fecha no hay normas que determinen un procedimiento para dirimir a quién debe comprometerse un terreno determinado. Si bien existe una norma relacionada (Resolución Exenta Nº 14464, del MINVU), esta no define reglas para arribar a esta definición, sino que solamente se pronuncia sobre la forma en que el Servicio debe administrar los bienes de su propiedad. Nuevamente es una regla que define el “cómo” pero no “a quién”.

En el segundo de estos casos, el Municipio tiene la facultad de aportar el terreno de forma gratuita, es decir, sin descontar de los subsidios habitacionales el precio del inmueble, ni aun su avalúo fiscal. Sin embargo, la decisión de a quién se aporta dependerá de su órgano de decisión, el Consejo Municipal.

La pregunta entonces que queda por hacer es en qué dirección avanza el Banco de Suelos.

La respuesta a esta pregunta depende de si la iniciativa viene acompañada de criterios que definan el destinatario de dichos terrenos, entregándole reglas claras al Serviu para comprometerlos. En caso que el Banco de Suelos no contemple esta herramienta, lamentablemente los pobladores y pobladoras seguirán estando sujetas a la definición política del Director o Directora de turno en el Serviu, o a las presiones que agentes externos (diputados, senadores, concejales, alcaldes) puedan seguir ejerciendo sobre el mismo, tal y como ha ocurrido hasta ahora. Esto último, claro está, en beneficio del establecimiento de redes clientelares de apoyo para coyunturas eleccionarias.

Lo anterior, siempre y cuando la medida vaya acompañada de normas de publicidad adecuadas, pues nada permite concluir que el Banco de Suelos sea un catastro de libre acceso para las organizaciones por la vivienda.

Finalmente, cabe preguntarse sobre la incorporación de inmuebles de propiedad privada en dicho catastro. Esto, inevitablemente generará un nuevo proceso de alza generalizada en los precios de los terrenos bien localizados, pues la publicidad y consideración de los mismos en el catastro permitirá un aumento en la especulación sobre los mismos, dejando nuevamente al Ministerio de Vivienda sin posibilidades financieras reales para posibilitar su compra con cargo a los subsidios.

A la luz de estas consideraciones, el anuncio debe ser tomado con escepticismo por las organizaciones populares por la vivienda digna. Nada permite concluir que se hayan dado pasos hacia una posición más favorable en la conquista del suelo, por el contrario, la iniciativa puede terminar siendo una herramienta favorable para el mercado inmobiliario, la especulación del suelo y la promoción de programas habitacionales de integración social que permitan direccionar la adquisición de suelo bien localizado a proyectos para familias con capacidad de endeudamiento o mediante postulaciones individuales.

 

Autor entrada: Convergencia Medios

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